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台風対策

台風・津波・浸水に強いマンションについて【実体験ベース】

2022年3月5日

台風、豪雨、津波、浸水、冠水、下水管の逆流など・・・

水害と呼ばれる自然災害が建物へもたらす被害は甚大なものがあります。

水は土や泥に比べて浸食性や強く、目に見えない細かいところにも入り込んできて、いつの間にか建物を内部から腐食させたり、倒壊させる原因を作ったりするのです。

マンションもその例外ではありません。

立地はもちろん、建築様式や安全管理のレベルによって「うわぁ・・」な結果になることも多くあります。

私も過去に何度か「うわぁ・・」な事態になりかけたことがありました。

今回はそんな私自身の実体験とそこから予測できる「水害に強いマンション」についての提案をさせて頂こうと思います。


【1】川や海に近い場所に建っていないマンション

第一の条件が「立地」です。

地震でも「地盤の堅い場所」に建てるのがおすすめですが、水害ではそうした「立地」は特に大切です。

津波は海から来るので、津波が襲来すると予測される海岸地域に建てられたマンションは避けるべきですね。

川沿いも同じで、津波からの逆流で「河川津波」が発生するリスクがあります。

また川沿いは台風や豪雨で水面が増量して冠水し、その水がマンションが立地している場所に浸水してくるリスクもあります。

過去に何度か川沿いのマンションに浸水して停電になったニュースもありましたし、私が住んでいた地域の川が台風で冠水して、地域全体が浸水で大きな被害を被ったこともありました。

海は潮風による建築物の腐食、川沿いは湿気などの気候条件もありますので、基本的にはおすすめしない立地。

その理由でマンションもできれば川や海沿いに立っていない場所を選ぶことが無難ですね。

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【2】発電機が地下に設置されていないマンション

マンションによっては地下に発電機が設置されていることがあります。

発電機は災害で停電になったときに、マンションのエレベーターや貯水槽から飲料水のくみ上げ、そのほかの重要なマンションインフラの保持に必要なデバイス。

ただそれが台風や津波、豪雨などの浸水がマンションにまで至った時に、地下に発電機が設置されていると壊れてしまうリスクがあります。

防水機能が施されているとは思いますが、それでも大量の水に浸かってしまうと許容範囲を大きく超えてしまうことも考えられるわけで・・・

以前にあった東京の台風で川沿いのマンションに浸水して、地下の発電機が動かなくなったニュースを見て、余計に心配したことがあります。

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残念ながら私のマンションは地下に発電機が備え付けられいるようで、万が一に浸水した時に動かなくなる可能性が高いのですよ。

管理会社にそのことを相談したりしても、なかなか改善は難しいとのことで「うむむ・・」と思ったわけですが、今さら引っ越すわけにはいかず、今のところはそういった事態が来ないことを祈りながら生活しています。

専門家ではないので発電機が地下以外の場所に設置されることがあるのかどうかは分かりませんが、これからマンション購入や賃貸を考えている方がいれば、一度そのことを不動産会社や管理会社に確認してみると良いかも知れませんね。

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【3】ベランダの排水設計がしっかりしているマンション

屋上からの雨を排水する雨といや、ベランダにたまった水を排水する排水溝などがきちんと整っているマンションがおすすめです。

台風や豪雨の際に排水機能が働いているのとそうでないのでは、かなり被害の程度が変わってきます。

私のマンションは実は少しそのあたりが弱く、西日本豪雨の際はベランダ全体がプールのようになってしまい、自力で排水する羽目になってしまいました。

普通は外側に水が流れるように少し傾斜していると思うのですが、うちのマンションはその角度が浅く、ちょっとベランダに水が溜まり出すと排水が上手くいかないときがあって、ひどくなるとプール状態になってしまうのですよ。

西日本豪雨の時は部屋の中に危うく浸水しそうになったので、慌ててバケツで必死になって汲みだしていましたね。

排水管の太さや数がマンションの規模にあっていること、排水口の大きさが適度であることもベランダに水がたまらないためのポイントになると思います。

ここもマンションに実際に住む前にきちんと確認しておくことが大事ですね。

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【4】窓ガラスが二重構造になっているマンション

ベランダに面している窓ガラスに関してですが、このガラスが二重構造だと防音や防水に役立ちます。

マンションによって備え付けであったり、自分で取り付けないといけない場合があります。

私のマンションは初めから二重窓ガラス(サッシ)になっていたので、改めて購入する手間が省けたのですが、この窓ガラスのおかげで防音や防水はもちろん、防寒にも大きく役立つと思います。

とくに台風の暴風雨では今にも割れんばかりの勢いで窓がガタビシ揺れているので、非常に恐怖を感じてしまいますが、二重サッシだと割れる心配が大幅に減るので精神的な安定感も大きいです。

もし住んでいるマンションの窓が二重サッシ出ない場合は、暴風雨対策として緩衝材や養生テープを張り付けて補強することをおすすめしますよ。

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【5】塗装工事を定期的に行っているマンション

マンションに限らず建物は常に風雨にさらされています。

とくに暴風雨の場合は普段よりも激しい雨風にさらされるために、防水施工がしっかり施されていないと建材の仕組みから水が入り込んでしまい、建物を内部から腐食させてしまうリスクがあります。

それを防ぐためにも外壁の塗装には防水加工がされていますが、防水塗装は年月とともに劣化していくので、定期的に塗りなおしをする必要が出てきます。

一般的には10年ごとの塗り替えが必要で、私のマンションでも数年前に塗り替え工事が行われています。

塗り替え期間はベランダに工事の関係者が大勢出入りするので、窓のロックやカーテンを閉じたりと、けっこう面倒でしたが、快適に住むためには必要なことなので仕方ないですね。

このようにマンション全体を風雨から守るための塗装工事を定期的に行っているか否かは、そのマンションに住むかどうかを決める重要な事柄になります。

賃貸マンションに関しては民法で建物の保守・修繕が義務付けられているので、塗装工事もその一環として行われます。

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分譲マンションに関しては、住人同士の合意で行われると思いますので、「塗装工事の有無や過去の例」なども購入の際に確認して置いたほうが良いかと思われます。

水害対策としてマンションの中層階がおすすめな理由

台風や津波、豪雨の浸水、冠水の被害を最も避けやすい階層として「中層階」をおすすめしています。

マンションによって高さの度合いが変わってきますが、一般的には10階前後の部屋がベストかなと私は感じています。

その理由として、

・津波の被害を受けにくい

・浸水しにくい

・停電でエレベーターが止まった時に非常階段で移動しやすい

ことが挙げられます。

10階前後だとだいたい30メートルの高さになります。

東日本大震災で発生した津波は9メートルから15メートル前後の高さだったため、その高さを想定するとすれば、10階以下の低層階だと浸水してしまうリスクがあります。

30メートル前後の中層階であれば、そこは十分にクリアできる高さにありますね。

同じく河川の冠水や増量による浸水も、低層階の場合だと被害に遭ってしまう可能性は高いですが、中層階はその心配はほぼゼロに近いと思われます。

停電によるエレベーター停止で非常階段を使わざるを得なくなった時、高層階に住んでいると登り降りがものすごく大変になります。

足腰が弱っている高齢者や乳幼児、病気の方などは、毎日の登り降りはほぼ不可能になるのではないでしょうか。

中層階ですと、高層階に比べてそこまでの階数はないために比較的に移動が楽ですし、低層階のような津波や浸水のリスクも極めて少ないため、総合的に水害がもたらすリスクには強いなと感じる理由ですね。

まとめ

台風や津波、暴風雨による水害に強い、助かる確率が高いマンションの条件について取り上げてみました。

身近で実体験を見聞きしたことや、危うくリスクを冒しそうになったことも含めての内容になっているので、リアリティさはかなりあるのではないかと自負しています。

これまでに取り上げてきた地震火災対策のマンションと同様に、あくまで私自身の体験をベースに語っているので、ほかにも見るべきポイントが多くあると思いますが、そうしたことを含めて「水害に強いマンション」の検討は今後も続けていきたいなと思っています。

今回の内容がこれからマンションを購入しようと思っている方、賃貸に住もうと考えている方、すでに住んでいて水害へのリスク程度を検討したい方への参考になれば嬉しく思います。

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